Interessante vergelijking van alle landen in de Eurozone. Verklaart veel…
Steeds meer wordt duidelijk dat de stagnatie op de woningmarkt. De grote schuldige van dit probleem is de politiek. Met name de bijdrage van de VVD is zeer teleurstellend. Er is weinig liberaals aan de huidige staatsinmenging in de huizenmarkt. Werd de boel eerst scheefgetrokken door hypotheekrenteaftrek en huursubsidies, inmiddels zijn hier de nodige (plannen voor) maatregelen aan toegevoegd. Zo schrijft de overheid tegenwoordig voor welke hypotheekvorm moet worden gekozen voor nieuwe gevallen na 1-1-2013. Om hypotheekrenteaftrek te krijgen moet verplicht annuitair binnen 30 jaar volledig worden afgelost. Dit is naast verregaande betutteling, economisch ongewenst. Immers wanneer dit niet wordt aangepast zal er een groot deel van het vermogen van mensen vastzitten in hun huis, wat een negatief effect zal hebben op de economie.
Een ander voorbeeld van een onverstandige maatregel is de verhuurdersheffing. Dit betekent in de praktijk dat wanneer het rendement hoger is dan 4,5% van de WOZ waarde de overheid een heffing in rekening brengt. Deze heffing kan oplopen tot EUR 30 tot EUR 60 per woning per maand. Dit betekent dat bijvoorbeeld voor studentenwoningen met een rendement van meer dan 3,5% op stichtingskosten een forse afroming door de overheid dreigt. Veel plannen om zeer noodzakelijke nieuwbouw te realiseren zijn inmiddels ingetrokken.
Onnodig overheidsingrijpen
De vraag is waarom de politiek dit ingrijpen noodzakelijk vindt. Betreft het hier ordinaire bezuinigingen of zit er een groter plan achter. De Nederlandsche Bank heeft meermalen gewezen op de risico’s van de hypotheekportefeuilles van de banken. De Autoriteit Financiele Markten heeft maximale verstrekkingsnormen voor hypotheken vastgesteld. Het is overigens zeer de vraag hoe noodzakelijk dit is. De defaultpercentages van woninghypotheken zijn bijzonder laag. Hoewel de risico’s zeker de laatste tijd zijn toegenomen, is de situatie goed onder controle. Gerrit Zalm vertelde laatst op tv dat de schade die zijn bank oploopt als gevolg van problemen beneden 0,15% per jaar bedraagt. Niet echt een percentage om wakker van te liggen.
Helemaal wanneer je bedenkt dat dit zelden het gevolg is van overkreditering. Echtscheidingen en werkloosheid zijn de oorzaak van het overgrote deel van het niet kunnen voldoen aan financiele verplichtingen. AFM en DNB creeren dus eerder een probleem dan dat ze er een voorkomen of oplossen.
Hypotheekrenteaftrek is subsidie voor banken
Met name de VVD probeert de afgelopen verkiezingen kiezers voor zich te winnen met een stevig standpunt van behoud van hypotheekrenteaftrek. Dit standpunt kan met recht populistisch worden genoemd. Mark Rutte reageert desgevraagd dat de aftrek een correctie op te hoge belastingen is. Dit lijkt een valide argument, maar je kunt je wel afvragen wie eigenlijk de belastingtarieven vaststeld. Is dat niet dezelfde regering? Dus waarom niet gewoon tarieven aangepast ipv de aftrek handhaven. Elders op deze blog kun je vinden hoe ik vind dat de aftrek moet worden afgeschaft.
De massale steun van de kiezer voor de VVD als verdediger van de aftrek is nogal onnozel. Kijk eens op de vergelijkingssites voor Duitsland ( http://zinsspiegel.de/ ) of Belgie ( http://www.rodv.be/ ) en vergelijk deze met de Nederlandse ( http://www.hypotheekrente.nl ). Eenvoudig kan dan worden vastgesteld dat het verschil in rente met de buurlanden in veel gevallen meer dan 2% bedraagt. Het verschil in rente is niet toevallig ongeveer gelijk aan het effect van de aftrek. Gecorrigeerd voor de aftrek betalen Nederlandse consumenten dus evenveel als Duitse of Belgische. Hypotheekrenteaftrek is dus eerder een steun voor de banken dan een verlaging van de tarieven voor consumenten.
Welke maatregelen wel
Allereerst zouden de pensioenfondsen moeten worden gestimuleerd en desnoods verplicht om een groter deel van hun beleggingen richting hypotheekmarkt te dirigeren. Het is niet noodzakelijk dat het hele gat van het tekort aan spaargeld om de hypotheken te financieren wordt gedicht. Wanneer er voldoende krediet voor nieuwe hypotheken wordt verstrekt kan het treintje in de woningmarkt weer op gang komen. Starters kunnen lening krijgen, verkopers kunnen een groter huis kopen enz.
Er is iets eigenaardigs aan de hand in de Nederlandse woningmarkt. Als ik voor een beleggingsfonds een winkelcentrum koop krijg ik als fonds zonder problemen een non-recourse lening. Dwz dat de bank zich alleen op het vastgoed kan verhalen wanneer niet aan de verplichtingen kan worden voldaan. In de woningmarkt worden uitsluiten full-recourse leningen afgesloten. Dat betekent dat een consument die 1 of 2 keer in zijn leven een huis koopt en met een restschuld blijft zitten deze alsnog moet voldoen aan de bank, terwijl een bank dagelijks leningen afsluit. Erg vreemd uit het oogpunt van consumentenbescherming. De AFM had er dan ook beter aan gedaan de banken te verplichten alleen non-recourse leningen te verstrekken. Het beleid van de banken zal hierdoor ongetwijfeld restrictiever worden, maar de vrijheid van verstrekken zou niet worden aangetast. Nu worden de regels gemaakt door mensen die ver af staan van de praktijk.
Verandering van beleid cruciaal
Voor de Nederlandse economie is een gezonde huizenmarkt heel erg belangrijk. Het consumentenvertrouwen is direct afhankelijk van het sentiment op de woningmarkt. Internationale vastgoedinvesteerders zijn zeer negatief over Nederland en rangschikken Amsterdam onder steden als Rome en Dublin, steden waar de problemen toch echt groter zijn.
Omdat de woningmarkt zo belangrijk is voor de economie en de huidige maatregelen desastreus zijn, verwacht ik later in 2013 een grote politieke crisis op dit onderwerp. Hopelijk komt het inzicht bij het kabinet (de VVD) snel. De schade is al groot genoeg.
‘Heel veel mensen zeggen behoefte te hebben aan verbinding met anderen, ze willen graag deel uitmaken van een gemeenschap. Maar toch lukt het ons maar niet los te komen van het doorgeschoten individualisme dat onze maatschappij zo kenmerkt.
Juist in de donkere dagen voor kerst zouden we daarover onze gedachten kunnen laten gaan. In het kerstverhaal gaat de aandacht uit naar de mensen die in de schaduw leven. Het gaat over mensen die na een bevel van keizer Augustus op weg gaan, het gaat over een kwetsbare zwangere vrouw, over mensen voor wie geen plaats is in de herberg. Het verhaal herinnert ons aan onze eigen schaduwkant en aan de mensen om ons heen die in de schaduw leven.
Dat wringt nu we in een tijd van rechten leven. Mensen eisen vóór alles respect van anderen, waarmee ze maar al te vaak bedoelen dat ze hun eigen gang willen kunnen gaan. Het is goed om je te realiseren dat er ook plichten zijn en dat we lang in een tijd van deugden hebben geleefd, intrinsieke waarden die veel mensen ook nu nog belangrijk vinden.
Ik hoorde dezer dagen iemand zeggen dat het normaal is dat je “een ton pakt” als je een grote deal doet voor je bedrijf. Ik pak een ton, want die behoort me toe, is dan de gedachtegang. Daarin klinkt geen enkele twijfel door, geen enkel besef dat we allemaal deel uitmaken van een groter geheel.
Ik verlang niet terug naar de verzuilde maatschappij van de jaren vijftig. We moeten de zegeningen van het individualisme overeind houden, mensen moeten zichzelf kunnen zijn en kunnen worden wie ze zijn. De kunst is om daarin niet door te slaan en oog te houden voor anderen.
De kerk, scholen, woningcorporaties, sportverenigingen en politieke partijen kunnen meer doen om mensen daarvan te doordringen. De kerk moet zo min mogelijk een instituut en zo veel mogelijk een beweging zijn. Een beweging waarin mensen elkaar vinden, samen leren leven. In de Bijbel staat wel dertig keer dat je een vreemdeling moet liefhebben. Dat is niet voor niets, want dat liefhebben is moeilijk en lang niet altijd leuk.
Het zou al erg helpen als we het kwaad niet steeds bij anderen lokaliseren. We hebben het over dé boeven, dé banken die niet deugen, of over dé Marokkaanse rotjongens. Die moeten allemaal keihard worden aangepakt. Maar als je je realiseert dat het kwaad in ons allemaal zit, kun je de ander als mens zien. Dan besef je dat je niet het centrum van het heelal bent, maar dat wij met zijn allen nummer twee zijn.’
Henk Leegte (1967) is predikant van de Doopsgezinde Gemeente Amsterdam.
(artikel uit Financieel Dagblad 22 december 2012, Tekst & fotografie Michiel Goudswaard)
(Source: fd.nl)
Erg goed verhaal over ongelijkheid en de crisis
In het FD van vrijdag 11 mei liet de Nederlandsche Bank weten dat uit een steekproef blijkt dat 25% van het commercieel vastgoed in Nederland ‘onder water staat’.
Hiermee wordt bedoeld dat bij dit vastgoed de hypothecaire lening hoger is dan de huidige waarde van het vastgoed. Omdat ook ik niet ga ontkennen dat er serieuze problemen zijn in de Nederlandse vastgoedmarkt is dit op het eerste gezicht een alarmerend bericht. Toch is enige nuance wel op zijn plaats.
Nederlandse banken slechts beperkt geraakt
Wanneer we de situatie nader bekijken, ontstaat toch een ander beeld. Wanneer we een inschatting maken van de situatie bij de Nederlandse banken, dan valt op dat de grote Nederlandse spelers als ING en Rabo/FGH, maar ook de meeste andere partijen hun zaken redelijk goed voor elkaar hebben. Op basis van mijn eigen waarneming is bij de Nederlandse banken circa 10-12% hoger dan de marktwaarde van het vastgoed. Natuurlijk ook geen goede zaak maar aanzienlijk minder erg dan DNB aangeeft. Alleen SNS lijkt een veel groter probleem te hebben, maar ook hier is men druk bezig de risico’s te managen.
Verder is de vraag wat de mogelijke gevolgen van deze situatie zijn. Laten we er eens van uitgaan dat de gehele portefeuille die ‘onder water’ staat zou moeten worden verkocht. Een redelijke aanname lijkt dat bij het liquideren van deze portefeuilles op een ordelijke manier de banken mogelijk een schade oplopen van 10-20% van de lening. Dit betekent dat de gezamenlijke Nederlandse banken een strop tussen 1% tot 2,4% van het totale uitgeleende vermogen zouden moeten absorberen. Hoewel dit natuurlijke een forse schadepost betekent, lijkt me dit zeker gezien de hogere marges die banken momenteel berekenen aan hun klanten zeker geen ramp.
Buitenlandse banken en CMBS hebben grote problemen
Zoals recente veilingen (Uni-Invest, Orange) bevestigen, worden er inmiddels grote portefeuilles geliquideerd. Dit gaat met forse discounts op eerder getaxeerde waardes. In het begin van deze eeuw zijn er grote portefeuilles middels CMBS-structuren van veel vreemd vermogen voorzien. Deze structuren kennen weinig buffer tegen tegenvallers en redelijk is om aan te nemen dat het merendeel van deze structuren in grote problemen zitten. Omdat er binnen deze structuren een rangorde is van bondhouders en er strakke liquidatieprocedures worden getriggerd bij doorbreken van convenanten in de financiering worden deze structuren nu planmatig gexecuteerd.
Een tweede groep waar veel problemen zitten zijn de buitenlandse banken. Hier is veelal de acceptatie van leningen op afstand gebeurt en meestal gebaseerd op externe taxaties. Ook in deze leningportefeuilles zit veel pijn.
Cashflow is king
Omdat de gehele markt te maken heeft met de problemen van de kredietcrisis en opvolgende economische malaise zijn banken terughoudend geweest in het opeisen van leningen en het veilen van panden. Een belangrijke reden hiervoor is dat in de meeste situaties eigenaren in staat bleven om rente (en aflossing) te blijven voldoen. Het gevolg is dat op grote schaal aflopende leningen noodgedwongen zijn doorgerold. Ook nu is deze situatie nog steeds actueel. Ondanks hogere rentetarieven kunnen veel vastgoedeigenaren hun renteverplichting aan de bank nakomen. Hierbij zijn overigens de nog steeds stijgende marges die banken hun klanten berekenen een punt van zorg.
Onvoorziene omstandigheden daargelaten kan worden vastgesteld dat de huidige situatie hoewel zorgelijk geen acute problemen behoeft te veroorzaken wanneer iedereen het hoofd koel houdt.
Wat was verstandig beleid geweest?
Naar mijn mening had DNB het volgende kunnen doen. Bij de rapportage van dit onderzoek had men kunnen aangeven dat er problemen zijn, maar dat deze geconcentreerd bij een beperkt aantal (vnl buitenlandse) partijen zich bevinden. Men had moeten aangeven dat de Nederlandse partijen de situatie aan zouden moeten kunnen. Verder was verstandig geweest aan te geven dat er wel degelijk geherstructureerd wordt (CMBS) en dat waarschijnlijk een aantal buitenlandse banken nog verdere afschrijvingen zou mogen verwachten.
De ongenuanceerde uitingen van DNB brengen Nederland veel schade toe. Buitenlandse investeerders krijgen de indruk dan Nederland niet in staat is haar problemen op te lossen. DNB speldt zichzelf hiermee ook een brevet van onvermogen op.
Het wordt tijd dat er bij DNB weer bankiers komen die hun verantwoordelijkheid nemen en constructief meehelpen problemen op te lossen. Nederland heeft geen behoefte aan ambtenaren die middels korte berichten in de media zichzelf en hun loopbaan indekken en verzuimen zelf een bijdrage te leven.
(Source: http)
Yteke de Jong
Amsterdam
Vastgoedbelegger Annexum wil af van de langjarige huurcontracten die nu nog gebruikelijk zijn in de vastgoedsector. Volgens directeur Huib Boissevain leidt dit opmerkelijk genoeg tot betere resultaten bij de vastgoedbelegger. Immers, een langjarig huurcontract biedt een gelijkmatiger rendement. Toch is dit volgens Boissevain in de huidige markt niet zo.
‘Omdat de huurder flexibiliteit koopt, zal hij bereid zijn daar iets meer voor te betalen’, zegt hij. Door de zekerheid die bedrijven hebben dat ze niet voor jaren aan het pand vastzitten, komt er meer in beweging, is de gedachte. ‘Vijf jaar is een heel lange periode’, zegt Boissevain. ‘Kijk eens wat er nu allemaal is veranderd, de hele kredietcrisis was er vijf jaar geleden niet. Geen wonder dat bedrijven zich niet willen vastleggen.’ De maatregel leidt tot meer leegstand, maar is volgens Boissevain een onvermijdelijke ontwikkeling. ‘Kantoren op moeilijke locaties krijgen het nog moeilijker.’
De huurder kan voortaan elke maand opzeggen en dan zoekt Annexum een andere huurder voor het stuk kantoor dat niet meer nodig is. De crux in het verhaal zit erin dat de vastgoedbelegger door kleinere kantooroppervlaktes te verhuren, toch meer resultaat behaalt dan door te wachten op één grote huurder voor bijvoorbeeld een heel pand. ‘Nu proberen we panden in hun geheel weer te verhuren’, legt de Annexum-directeur uit. ‘Dat is moeilijk in de huidige markt.’
Ook gaat de vastgoedbelegger experimenteren met kant- en klaarkantoren waar huurders meteen in kunnen trekken. ‘Bedrijven willen meteen geholpen worden en hoeven dan niet meer te wachten op verbouwing of de installatie van het koffiezetapparaat’, aldus Boissevain. In totaal wil Annexum meer dan 10% van het huidige bezit aanpassen op het kant- en klaarconcept.
Op dit moment staat er 16% aan kantoren leeg in Nederland. Die leegstand vormt een maatschappelijk probleem. Doordat de kantoren leegstaan, gaan de rendementen van bijvoorbeeld pensioenfondsen omlaag, omdat zij belegd hebben in deze panden. Daarnaast verloedert de omgeving vaak omdat er geen onderhoud meer plaatsvindt. Volgens de Annexum-topman staat er op dit moment veel meer leeg dan de officiële leegstandcijfers presenteren, ook bij grote dienstverleners als accountants- en advocatenkantoren. ‘Iedereen saneert. Maar die leegstand zie je niet, omdat mensen nu een eigen kamer hebben, terwijl ze deze vroeger moesten delen.’
Daarnaast wil Annexum ook af van de servicekosten, waar energiekosten in vallen. Het rendement op de investeringen komt nu nog terecht bij de huurder. ‘Als je dat doorbreekt, valt dat toe aan de investeerder’, zegt Boissevain. ‘Als de verhuurder het gebouw efficiënter maakt, valt dat voordeel toe aan de beleggers.’
Vastgoedbelegger
Annexum breekt met de traditie dat vastgoedbeleggers zich richten op langjarige huurcontracten van 5 tot 10 jaar. Door het enorme aanbod van kantoorruimte is het moeilijk om nieuwe huurders te vinden. Voor flexibiliteit heeft de huurder wel iets meer over. Daarom gaat de vastgoedbelegger over op een opzegtermijn van 1 maand.
(Source: annexum.nl)
Ben je op zoek naar een leuke werkplek? Kijk ook eens hier.
Het Financieele Dagblad van vrijdag 3 februari jl. had een hoofdartikel met als kop: ‘DNB: vastgoed wordt derde crisis in de financiële sector’. In dit artikel wordt aangegeven dat er een overaanbod is van kantoren en winkels. Beleggers en investeerders wordt verweten dat men onvoldoende af heeft gewaardeerd. Gesteld wordt dat wanneer deze afwaardering wel plaatsvindt, dit gespecialiseerde kopers zal aantrekken. Daarnaast bevat het artikel een suggestie om een ‘bad bank’ te overwegen waarin probleemvastgoed kan worden ondergebracht. Tegelijkertijd wordt meteen gesteld dat het zeer de vraag is of de Nederlandse belastingbetaler bereid zal zijn aan een dergelijke constructie mee te werken.
In deze blog zal ik mijn visie geven op de beperkingen van de gangbare praktijk van waarderen van vastgoed, de redenen waarom er nog niet is afgewaardeerd en waarom het minder waarschijnlijk is dat een crisis als door DNB voorspeld er komt, wanneer partijen het hoofd koel houden.
De gangbare praktijk van het taxeren van vastgoed is een procedure waarbij een onafhankelijk taxateur alle aspecten van het vastgoed zo goed mogelijk in kaart brengt en vervolgens een schatting doet wat het vastgoed op zal brengen wanneer er een transactie tot stand komt tussen een ‘willing buyer’ en een ‘willing seller’. Helaas moet worden vastgesteld dat als gevolg van de problemen bij financiers beide categorieen buitengewoon schaars zijn. Er vinden derhalve te weinig transacties plaats om betrouwbare meetpunten te vinden om taxaties te onderbouwen.
Deze methode heeft nog een ander nadeel. Waarderingen worden in de regel gedaan om te bepalen hoe hoog de hypotheek mag zijn en wat de waarde van het eigen vermogen dat de belegger heeft geinvesteerd. Uitsluitend het vastgoed waarderen is dan onvoldoende. Zeker in deze tijden is de beschikbaarheid en het tarief van de hypotheek van zeer groot belang om de waarde van het eigen vermogen vast te stellen. Immers, wanneer in de huidige markt moet worden geherfinancierd zal het rentetarief vaak fors stijgen als gevolg van liquiditeitsopslagen en hogere marges van de banken. De hoogte, het tarief en de looptijd van de financiering zijn een belangrijke factor voor de waarde van de belegging.
Naar mijn mening is het derhalve beter ook de verwachte kasstroom uit de hypotheek mee te nemen. Op basis van een voorspelling van de kasstroom van het vastgoed en de hypotheek kan een netto kasstroom worden bepaald. Deze kasstroom kan dan worden gewaardeerd en met heeft een waarde van de belegging vastgesteld. Voor deze waardering kan dan gebruik worden gemaakt van marktrendementen, dan wel een gemiddelde van hypotheekrente en gewenste rendement op het eigen vermogen.
Ondanks de alarmerende berichten van DNB en andere partijen kan worden vastgesteld dat in veel gevallen de kasstroom berekend als zojuist beschreven positief is. Wanneer we bijvoorbeeld naar de kantorenmarkt kijken kan dit eenvoudig worden geillustreerd.
Wanneer we de totale kantorenvoorraad op 100 zetten en we weten dat een aantal jaren geleden het gemiddeld bruto rendement van verhuurde kantoren circa 8% was, is het geschatte bruto inkomen van de huidige kantorenvoorraad bij een leegstand van 15% circa 8% x 85% = 6,8%. Wellicht moet dit nog worden gecorrigeerd voor lagere huren en kosten van huurvrije perioden. Maar het ligt voor de hand dat het rendement voor kantoren gecorrigeerd voor exploitatielasten en overige kosten tussen 4,5 en 5,5 procent is.
Wanneer we ervan uitgaan dat dezelfde kantorenportefeuille voor 75% met hypotheken gefinancierd zijn dan zijn de hypotheeklasten bij de huidige rentetarieven ongeveer 75 x 5,5% = 4,2. Het gevolg hiervan is dat de inkomsten gemiddeld net voldoende zijn om de rentelasten te voldoen.
Natuurlijk is dit geen rooskleurige situatie. Een stevige aanpak door beleggers en investeerders is hoog nodig. Er moeten meters uit de markt worden genomen en er moeten andere toepassingen voor kantoren, die daar geschikt zijn, worden gevonden.
In de dagelijkse praktijk kan worden waargenomen dat op diverse plekken de transformatie door veel marktpartijen ter hand is genomen. Helaas moeten we ook vaststellen dat er nog steeds wordt bijgebouwd.
Omdat er geen transacties zijn is het lastig vast te stellen wat de waarde is van vastgoed. Wanneer we echter naar de positieve kasstromen die in het merendeel van gevallen nog steeds het geval is, dan betekent dit dat eigenaren tijd hebben om de nodige aanpassingen te doen. Deze aanpassingen vergen als gevolg van lange procedures helaas de nodige tijd. Het is dan ook verstandig kalmte te bewaren om de vastgoedsector de tijd te geven de problemen op te lossen.
De door DNB gesuggereerde ‘bad bank’ is overigens wel een goede gedachte. Het van de markt halen van probleempanden bespoedigd de oplossing.
De door DNB gewenste afwaarderingen zullen niet leiden tot snellere oplossingen. Integendeel, de afwaarderingen zullen leiden tot hogere vermogenseisen bij de banken, hetgeen gaat leiden tot hogere tarieven en een destructieve spiraal ontstaat. Met haar ongenuanceerde uitspraak bevorderd DNB de volgende bankencrisis ipv dat ze deze voorkomt.
De gespecialiseerde partijen die de oplossing van DNB kunnen ook zonder taxateurs uitstekend hun eigen oordeel vormen en tot transacties komen wanneer marktpartijen dit verstandig vinden.
Het is hard nodig dat alle betrokken partijen, beleggers, financiers en overheid de problemen in de vastgoedmarkt gezamenlijk aanpakken. Ik zou het toejuichen als de Nederlandse overheid zelf het goede voorbeeld zou geven en zou stoppen met ‘onnodige’ nieuwbouw. Gemeentehuizen en scholen bijvoorbeeld kunnen uitstekend in bestaande kantoren worden gehuisvest.